第二章房地产价格研究概况

第一节房地产价格基本理论

一房地产理论

（一）房地产

房地产是房产和地产的总称，其作为一种客观存在的物质形态，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的权利。其中，房产是指建筑在土地上的各种形式的房屋，主要有住宅、仓库、厂房和商业、服务业、教育、卫生等。房地产是指土地及其上下一定的空间，包括地上的各种基础设施、地面道路等。因此，房地产本质上包括土地和建筑物两大部分，作为地产的土地并不仅指地表平面，还包括从地表向上扩展到一定高度上的地上空间及由此向下延伸的地下空间。

（二）房地产特性

1．固定性

房地产作为立体空间的意义是不可移动的，尽管附着在房屋上的土壤、植物可以移动，但房地产必须不可移动。如果具有可移动性，那么就变为建筑材料，失去本质内涵。由此可见，房地产从一开始，便具有地域性，其划定了一定的区域范围，只能在开发地进行一系列活动。

2．特质性

正如“世界上并无相同的两片树叶”一样，房地产也具有独一无二的特征。由于房地产受所在地区自然、人文、社会等因素影响，在建造过程中，所选用的结构、材料均有差异，也就形成了区别，从而使得房地产的价格不尽相同，这也就解释了即便同属一个开发商所开发的楼盘，也会因为设计理念、所处地段等原因而造成价格不同，表现出不同特质。也正是因为房地产之间存在一定的可替代性，才形成了相互竞争的局面。

3．存续时间较长

在中国法律体系中，“土地使用权”和“房屋产权”分属两个不同概念。就“土地使用权”而言，其出让的最高年限是居住用地70年，70年后土地收归国有。而教育、科技、文化、体育、工业用地、综合或其他用地为50年，商业、旅游、娱乐设施用地年限为40年，这就意味着房地产与其他商品相比较而言，损耗时间较长，具有耐久性特点。

4．高投资成本

房地产开发是一个系统工程，从前期选址到后期设计、开发、建造工程耗时较大，对于人力、物力和财力的要求极高。因此，房地产的开发建设周期比一般的商品要长很多，一栋上千平方米的楼房仅建筑安装施工就要达到半年时间以上；同时，房地产开发需要巨额投资，近几年催生的“地王”也表明工程造价成本攀升，加之用工成本的增加，使房地产价格呈现上涨趋势。

5．回收期较长

如果房地产投资的部分回收是通过收取房地产租金实现的，那么由于租金回收时间较长，资金周转慢，也就使得整个房地产投资回收期延长。国际上通常认为，商业地产的投资回收期一般为15年左右，而国内房地产投资回收期一般为12—20年。

6．相互关联性

房地产市场作为国民经济发展的重要领域，对经济的健康发展发挥着越来越重要的作用。房地产业首先可以消化第二产业的过剩产能，同时吸纳第一产业挤出的过剩劳动力。工程完工后，配套设施的建设又可带动第三产业的发展。因此，房地产市场在国民经济中具有连带作用，并且与金融、债券等市场关系紧密。

7．保值增值性

由于房地产具有固定性、存续时间长等特性，使得房地产有别于一般商品，其本身价值会伴随经济形势的波动发生变化，价值也可以得到保值，甚至会随着时间而增长。以北京为例，2008年奥运会之前，北京市房地产市场价格较低，而奥运会之后，北京房价持续走高，增值近十几倍。伴随社会生产力的提高，人类对土地的需求量不断增加，由于土地供给缺乏弹性，而人们对住房属于刚性需求，势必导致供求矛盾日益突出，由此带来房地产价格的不断上涨。

二房地产价格理论

（一）房地产价格

价格是商品同货币交换比例的指数，是价值的货币表现。经济学中，价格是商品的交换价值在流通过程中所取得的转化形式，是一项以货币为表现形式，为商品、服务及资产所订立的价值数字，其大小由市场决定，是市场供求双方相互作用的结果，并最终达到市场均衡，从而形成令双方满意的状态。而如果利用西方效用价格理论分析房地产价格，则是指由房地产的效用、房地产的相对稀缺性及对房地产的有效需求三者共同作用而产生的对房地产经济价值的货币表示，不同房地产的价格差异和同一房地产的价格波动归根结底是由这三者的变化引起的（见表2-1）。

表2-1 房地产价格分类

（二）房地产价格的构成

一般而言，房地产价格分为土地价格、建安成本、相关税费和开发商利润四部分。其中，土地价格对房地产价格的影响最大。而开发商在进行房地产开发时，出于土地成本和地理位置的考虑，会对某一待开发地区的房价预估一个合理预期，而受到房地产总体市场的影响，建安成本和相关税费对于每个开发商而言是相对固定的。因此，土地价格就成为开发商楼盘开发前首选的考虑因素。如果地价占房价的比重达到20%—40%，则表明处于合理区间。

土地价格主要分为土地出让金和前期费用两部分。土地是一种稀缺资源，且缺乏弹性，其对于整个社会来说是有限的。因此，商品房开发时必须要考虑支付合适的土地出让金，以降低企业开发成本。而前期费用主要表现为“三通一平”费用，即地产开发前使得建筑用地部分达到平整，保障通水、通电、通路顺畅。

建筑安装成本由土建费用和配套设施费用构成，是指建筑安装工程过程中所耗费的各项生产费用。又可细分为直接费用（是指建筑安装施工的直接消耗，如材料费、人工费、机械使用费等）、间接费用（是指施工单位为组织和管理施工生产活动所发生的费用）、管理费用和财务费用四部分。

相关税费分为国税和地税两大部分，其中国税包括需要上缴的营业税、城市维护建设税、教育费附加、所得税、印花税、车船使用税、土地使用税、奖金税、工资调节税、耕地占用税和农业基金税等，而地税主要分为管理费、手续费、项目性收费和各种工本费等。

（三）房地产价格形成机理

房地产价格机制是房地产价格决定的客观依据，也是房地产价格定价的基础。在中国国情下，房地产价格的形成不仅受制于市场的供求关系，而且还受到房地产本身、社会环境等多重因素共同影响，其价格形成机制是多方面的，不是单一由供求关系决定的。

1．土地与房价之间的关系

首先，就卖方市场而言，房地产价格属于需求引导型，认为房价拉动地价。所谓卖方市场，就是指房地产市场中，需求方旺盛，而供给方紧缺，达到供不应求的状态。该理论指出住房为刚性需求，供给方无论提供多少房源，均有市场需求，无论是房地产所选地段，还是配套设施及户型设置等因素，均是卖方占据主动地位，买方处于被动接受状态。现阶段，多数富裕阶层均囤积多套房源，作为投资行为，使得资金大量流入房地产市场，造成供求不平衡状态，中低收入者拥有较少或者没有居住性住房，表现出房地产市场的卖方特征。

其次，就买方市场而言，房地产价格属于成本推动型，认为地价推高了房价。所谓买方市场，就是指房地产市场中，供给方提供的房地产较多，而需求低迷，造成了供大于求的局面。该市场中买方拥有主动权，房价更多地表现为供给价格，此时的房价主要由开发商决定。由于需求市场不景气，开发商为了维持原有利润，在投入成本、相关税费既定的前提下，只能在地价上做文章，而低价必然导致房价下降，吸引消费者购买，地价高也必将推高房价。

最后，房地产价格处于地价与房价作用之间的合理价位。该市场中，房产市场和地产市场通过市场反馈走势或短期指标对随后的市场价格做出预测。如果信贷有利、收入提高、需求旺盛等刺激房价上升时，加之政府出让土地的滞后，房价上涨信息会传递到地产市场，就会引起土地价格上涨的预期，同时地价上涨的信息反馈给房产市场，进一步引起房价上涨的预期。

2．生产价格机制论

商品的生产价格，是指由部门平均生产成本和社会平均利润构成的价格，是价格的转化形式，生产价格一旦形成，市场价格将围绕生产价格波动，这就是价值规律作用形式的变动。在资本主义市场条件下，资本通过各部门之间的竞争，会从利润低的部门转移到利润高的部门，产生了资本逐利性，并最终导致利润平均化。平均利润率的形成使价值转化为生产价格，而成本在商品的价格中占比重较大。在商品价值中，物化劳动价值C和生产劳动者为自己劳动所创造的价值V是价值构成的主要部分，是最基本、最主要的因素，它的大小在很大程度上反映了商品价值量的大小，且与商品价格水平成正比，成为商品价格制定的最低底线。而社会主义市场经济环境下，价格以社会价值为基准，价格中盈利部分要准确反映商品价值中生产部门劳动者为社会所创造的价值M，而不以个别价值为基础，盈利部分由利润和税金两部分构成。

有关价格形成过程中采取何种盈利率的问题，理论界假定工资是在按劳分配原则的前提下进行的，产品的劳动和物质消耗是正常的，物质的价格、各类产品的成本均是合理的。然而，这些假设条件在现实中较难存在。加之，现实经济中并不存在按社会成本平均利润率、平均加工利润率、综合利润率形成利润，税收的价外税也不计入商品价格，而是作为价格构成中某个部分的再分配。因此，在生产成本、成本利润率和税率既定情况下，价格=[成本×（n+成本利润率）×1/n-税率]。这就从理论上证实了房地产价格的形成应该以开发成本为最低底线，也反映了经济发展的客观必然性。

3．房地产价格波动的形成机制

（1）李嘉图租金和单中心模型。王文斌：《我国房地产价格波动形成机制及影响因素研究》，博士学位论文，南开大学，2010年。地租理论是房地产经济学中的核心内容，是其价值理论和运行规律的理论基础。马克思主义理论认为，地租是土地使用者由于使用土地而缴给土地所有者的超过平均利润以上的那部分剩余价值，并按照地租产生原因和条件不同，分为级差地租、绝对地租和垄断地租三种形式。在此理论基础上，李嘉图认为，房地产作为一个完全差异化的市场，在任意特定地段的供给对于价格而言均是没有弹性的，但是因为相邻地段的房地产具有一定程度的可替代性，因此对于房地产的需求具有较强的价格弹性。

作为李嘉图地租理论的延续，单中心模型于20世纪60年代开始兴起并逐渐得到学界认可。该模型认为，应该在以下假设条件下进行计算：首先设定在半径为b公里的城市范围内，存在且唯一存在一个就业中心和n个家庭，居民选择在就业中心周围居住，单位时间内每公里的交通费用为k，在一个代表性的家庭中，收入y 用于交通费用kd，住房租金R（d）和其他费用x，其中，d为某一特定住宅至就业中心距离；住宅的建筑成本为c，占用土地面积为q，因此住宅密度为1q，其中c和q为常数。根据李嘉图的租金定义，不同位置住宅租金的变化在达到均衡状态时，应该使得其他消费x相同，记为x0。由此，根据以上假设条件，位于就业中心d公里住宅租金应为：