第三节 地价数据收集及统计分析

对全市房地产价格的调查分析是进行城市房地产管理的另一个重要方面。一般的地价调查皆是由市政府地政管理部门组织进行，20世纪30年代，成都市政府地政主管部门尚在筹组中，而时逢1932年中国地政研究所成立，因此由院长萧铮主持，组织中央政治学校地政学院的学员对当时全国各省市县乃至乡村之土地问题进行了周密详尽的调查。

这次地政调查主要由中央政治学校地政学院的学员进行，他们深入全国各地，调查系统全面，工作谨慎踏实。正如在《中国地政研究所丛刊·民国二十年代中国大陆土地问题资料·总序》中所说：“（此次调查）招考大学毕业生之有志于研究土地问题者入院研究，于第一年基本学科研究完毕后，即派之往各重要地区为实习调查三个月，返院时须呈缴调查补习报告，由各教授分予审阅，并命其以所获得之实际资料为研究论文。又一年始得卒业，分发各省工作。先后九年，出发调查之学员凡168人，成论文166篇，论文中关于……租佃制度及房租问题者19篇……地价、地税者20篇……涉足所及者凡19省，180余县市。”这些调查报告及调研论文为1932—1941年，中央政治学校地政学院所作之各省县市关于土地论文之调查报告。这些报告在披露社会真实情况外，还论述地方政府关于土地管理之组织机构、城市乡村生活及农业统计等资料，信息量丰富且论述精湛。这些报告提交中国地政学院后被保存下来，成为研究民国时期中国城市发展，特别是城市房地产发展史的重要参考资料。1977年，由这套资料整理而成的《中国地政研究所丛刊·民国二十年代中国大陆土地问题资料》由台北成文出版社和美国中文数据中心联合影印出版。

在这次调查中涉及成都地区土地问题调查的有11篇报告，分别为：卷15李惩骄《成都华阳田赋之研究》、卷31康捷生《成都华阳地籍整理之研究》、卷44马学芳《成渝铁路成都平原之土地利用问题》、卷77《成都市地价与房租研究》、卷96陆士圻《成渝铁路沿线土地征收之经过》、卷119龚永涛《成都等处实习调查日记》、李惩骄《成都实习调查日记》、卷124康捷生《成都及华阳实习调查日记》、卷133陈太先《成都及巴县实习调查日记》、卷134黄人俊《成都市及资中隆昌实习调查日记》、卷135《巴县成都简阳资中实习调查日记》。特别是在卷77《成都市地价与房租研究》中对1937—1938年成都城市划区分布及城区各地地价水平情况作了概括性的描述，并将城市以商业区、住宅区、贫民区、市边区为划分，对有代表性的街道地价情况做了调查，并制作了较详细的地价表作为研究参考。

一、地政学院对抗战前成都城市分布及地价水平的调查结果

民国初年，成都地价不过八十元一亩，并且城内各地地价分布，高低差距也不像后期发展相差那么悬殊。此后，地价随着物价的增高而逐渐上涨，到1924年前后防区时代开始，因时局动荡，大小军阀和各级官绅纷纷在蓉增置地产，竞买地皮，导致成都地价上涨速度日益加快。1934年红军长征途经四川，成都城内官绅因担心红军进攻，导致地价骤跌，且成交量亦锐减。此后，红军西去加之川内军阀混战结束，时局渐趋稳定，地价才逐渐回升。“民元以来的成都地价，从它的相对价格来看，从民国初年的1912年到国民政府内迁前的1938年，二十七年间已经涨至37倍以上。唯当民初时，成都米价不过五元，现在则米价售二十余元，以此度之，是时成都市地的绝对价格大概涨了十倍，而成都一般的农地，民元时期平均每亩约为四十元，现在涨至二三百元，其相对价格算是涨了六七倍，而绝对价格则只涨到一倍左右。”

至抗战前，成都作为一个内陆都市，较之沿海沿边的开埠城市，其开放程度和发展水平是存在差距的。但经历了清末特别是辛亥革命以来城市建设的不断发展，民国时期城市的雏形已初具规模。当时的成都，因历史、社会、交通各方面诸多原因，在大体上形成了商业区、住宅区与贫民区。各地区的地价受该地区功能特点和发展前途的影响而有很大差别。在地政学院对全国土地问题的调查研究中，有《成都市地价与房租研究》调查报告一篇，对当时成都城市布局和地价情况有相当详细的论述：

东城以接近府河，运轮便利，演成市内最繁盛的商业区。直入东门一条宽大的东大街，是历史的批发商业区。现在又是向成渝公路成都站的通卫。往来交易的春熙路，是最热闹的零售商业区，地皮贵到十万元以上一亩的，就是这儿。它以依近批发商的便利，无情的夺去了从前煞费苦心所建筑的悦来场、商业场等新市场的地位。但如果成渝铁路一旦完成，据建设厅报告，成渝铁路成都站将设在北门外，并拟划北门外为工业区，将来批发商无疑会转移一部分到这大陆交通的口岸附近，而北城也会打开新的局面。且筹辟中之中央商业区（皇城）一旦完成，春熙路亦将相顾失色吧。

西城原有1718年所筑满城——即少城，周四里五分。那儿的街道活像一条蜈蚣形，两旁横街并列如足，长顺街直贯为身。此地曾用以安置驻防旗兵及满蒙贵族。民元以来，少城的城墙撤毁净尽，而当时的统治者，如今则全部沦为车夫、小贩、拾荒者、缝纫穷妇之流。这些贵族后裔既不会经商，又不习农耕，生涯之潦倒，似较流亡中国之白俄为甚，里面鹊巢鸠占的是新的上层人物。这蜈蚣区是成都唯一高尚住宅区。将来复兴门外的新村完成后，则将另外形成一个新式的大住宅区与之比美矣。

以皇城为背景，绕着一条够不上丙种路的道旁，全是住着市里最勤劳的人民，普通游历者很难观光到此，在那里是最拥挤、污秽而悲惨。不仅围绕着皇城的地域，即在围绕大城内外的城下，也一样是糜集着下层人民。这围绕着大城与皇城的两道圈，是成都最不足取的地皮。如是很自然的丢给这群劳动者筑成了两道贫民圈。围绕着皇城的一圈，多为手工业者车夫之类；围绕大城的，则不少为农商业者，如种菜园的、小贩等。他们的住宅一律是简陋而破旧，居住密度既较蜈蚣区为高，而房租之绝对价格，也较蜈蚣区的更贵。

至于市边区，也都各不寂寞，西门为成都米市场，通灌县的公路从此出发。南门有公路至雅安的车站，华西协合大学建在这里也有相当年载了。东门与北门已经说过，一有府河的水码头与成渝路汽车站，二有成渝铁路车站与工业区的前途，所以年来市郊数里以内的农地价格，颇有陡涨的趋势。如银行界在城北郊购置堆栈基地，有买价至千元以上一亩者。

通过这次调查材料，我们得以知道在20世纪30年代成都市区城市发展特别是房地产发展的基本情况。当时的成都已基本形成了以规划中的皇城中央商业区为中心，东面是繁华的商业区，以春熙路的地价为全市最高；北面因成渝铁路的兴建而成为规划中的工业区；西面是蜈蚣形的居住区的城市布局。而围绕皇城的一圈贫民居住区，也因其居住条件恶劣地租却高而受到调查者的重视。同时调查者也发现随着城市的不断发展，成都城郊的地价水平在日益上涨。

在此次地政学院学员所做的成都地价调查研究中，通过调查走访，形成了1938年前后成都市商业区、住宅区、贫民区及市边区四区分区地价情况的统计数据表，较为详细地记载了当时的成都市部分街区的地价情况，如表2－1、表2－2、表2－3、表2－4所示。

在此四份分区地价情况统计数据表的基础上，调查者又分区对四区的最高地价、最低地价进行了统计对比，同时又计算出各区的平均地价，由此制表2－5如下：

按表2－5所示，1938年成都市地以商业区地价为最高，平均为53000余元1亩，住宅区次之，为2700元1亩，贫民区地价最低，每亩不过900余元。全市最高的地价为103500元1亩，最低的不过每亩900元，相差114倍以上；即以两区平均价比较，也相差至53倍。这种特大的悬殊，是不能单以口岸的好坏来说明的。“成都都市之中世纪性质，使军阀官僚无处可以投资，于是竟以炒地皮为能事，这也是成都地价悬殊的一个重要的原因。至于全市总平均地价，据彼间人士估计，约为二千至三千元之间。”这只是抗战初期统计的地价资料，到了抗战后期，由于战争和物价上涨等因素，不仅地价上涨迅速，地价差也更加扩大。

二、市政府地价调查和数据统计

抗战全面爆发以来，国民政府财政吃紧，加紧对各类赋税的征收力度，与土地房产相关的税收历来是政府重要的赋税来源，即所谓的“刮地皮”成为政府财政的重要来源之一。1941年7月，国民政府成立内政部地价申报处，12月又公布《非常时期地价申报条例》，同时国民党第五届中央执行委员会第九次全体会议通过《土地政策战时实施纲要》，“为实施战时经济政策视公共建设之需要，得随时依照报定之地价征收私有土地，其地价之一部并得由国家发行土地债券偿付之”。“私有土地应由所有人申报地价，照价纳税，税率为百分之一至百分之二。私有土地之出租与其地租率一律不得超过报定地价百分之十。”这一时期进行地价重估，为后期征收地价税、扩大政府财源做准备，成为国统区各级政府的主要工作之一。成都作为国统区西南重镇，是全国首批地价申报城市之一。1942年市政府主管土地房屋事务的专属机构成都市土地整理处奉令办理成都市地价申报事宜。

（一）地价申报工作的宣传动员和人员培训准备

成都市土地整理处向市参议会提出书面和口头报告，解释有关法令规章，说明评定地价的重要意义，寻求市参议会支持；另外，将本市32镇分为8个片区，分别召开由各镇镇长、保长、甲长、士绅及镇民代表参加的宣传动员会议。成都市土地整理处处长、股长偕同省派驻处督导员、市政府地政科科长出席会议，宣讲地价评定意义、地价调查方法、工程程序、地价调查方式及镇保甲长如何协助配合等事项。针对大部分业主为日后少缴土地税，普遍将地价以多报少的情况，以事实说明少报地价虽有损政府土地税征收，但也有损业主在市政建设重用土地时的土地费补偿，同时还将影响土地房屋租赁和买卖交易的正常进行，使人人深知少报或多报地价的利弊。通过印发文告、标语等舆论宣传，提高市民对政府评定地价的认识和对此项工作的支持。

在人员培训方面，成都市土地整理处除了抽调8名熟悉政策和成都市况的本处工作人员外，还从各镇选了28名从事地政工作时间长，且具有行政管理经验的人员加以集中培训。培训由处估价专员负责，登记股长与总务股长协助，邀请省地政局驻处督导员与市政府地政科科长做业务指导训练。“技术训练注重法规之讲习，表式之研讨，调查之途径，计算之原理，以精确明白为目的，以迅速稳妥为依归。业务训练注重服务之道德，工作之手段，对人之态度，应事之方法。”训练结束后，有18人充任调查员，另18人充任统计员和绘图员。

（二）地价调查的具体程序

此次地价调查对象为全市当时所有的32镇203保704条街巷。为积累经验，主持此项工作的成都市土地整理处先选取了南区光大镇作为示范调查区，该镇因辖有光大巷、走马街、春熙路南段、与安里、南府街、丁字街等，土地类型包括了商业区、工业区、住宅区等各种土地类型，具有代表性。调查工作在召开该镇宣传动员会后开始，调查员偕同保长进行了实地的入户调查，估价专员则在调查中进行督导，“虽系初次试办，但经严密从事，结果颇称良好”。

在示范调查后，根据1941年进行土地所有权登记时进行地价申报的档案数据，并参考现实地价调查资料绘制了全市各镇、街地价分区图，作为调查人员调查评估地价时的参考。

调查工作的中心内容为对全市各镇街土地交易情况进行的实地调查，成都市土地整理处派出调查员18人，根据各镇街住房数量、人口密度和房地产市场繁荣情况分配街保调查量，平均每人负责13保40条街。调查方法：施行前，按10户调查1户的原则，先将调查表发交该镇各保长登记填写相关内容，并分别署名盖章以示负责。然后由调查员携带调查表走访调查对象，随时填入相关调查资料。调查表内容为最近三年来每亩土地的价格、改良物情形、宗地面积、房地总价、总收益、纯收益、流行利率等。其中地价分每年价格、平均价格两项，建筑改良物分西式楼房、中式楼房、平房及材料设备等项。调查工作每日早上8时开始，至下午5时后回处将调查表缴呈审核人员。审核人员审核时遇有疑问或重要地区，则随时前往实地核查。实地调查工作，自3月1日开始至4月30日结束。当时成都市共有城乡业权约250000起，共计调查3510起，大大超出规定指标。

在进行实地调查的同时还配合进行档案数据调查和中介情况调查。成都市有关地价的档案资料主要有成都市地政科在办理有关土地房屋移转、宣告、申请、登记的记载，在市政府财政科和成都、华阳两县田赋管理处保存的契税存根。这些档案数据清楚地记录了历年土地交易情况。调查人员携成都市土地整理处函件，深入市县政府档案室，详细查阅相关档案资料，并与实地调查材料相互校勘，基本掌握了全市土地价格变动情况。

（三）地价计算和评估

根据调查结果，成都市土地整理处对全市四个区的地价与收益，分别进行统计和核算，最后得出全市各镇街的平均地价。对特别繁华街道以及拓修公路的干线街道，采取选择平均计算法，使城厢各街道地价条分缕析，十分清楚。各镇地价核算完毕后，再由原承办人员将原始相关数据分别转录于各种统计表。其中最重要的有分镇地价册和分区地价册。分镇地价册以镇为纲，以街为目，根据价格高低依次排列，便于评定时同一镇属土地价格间比较；分区地价，以地价为纲，以街巷为目，不拘土地归属，便于评定时同一价值街道平衡。地价调查统计完成以后，成都市土地整理处即将调查成果——分镇地价册和分区地价册以及地价分区图，依程序送请市地价评定委员会评定。

1942年3月，成都市政府组织成立成都市地价评定委员会，由市长余中英兼任主任委员，聘请市党部书记长、地方法院院长、市府地政和财政科长、省驻蓉督导员、地方公正士绅及成都市土地整理处处长和专员等为委员。地价评定委员会共召开了四次会议，主要研究处理地价调查中的具体问题。

地价评定后，成都市土地整理处将结果在该处及市政府大门旁列榜张贴，公告一个月。同时在各报刊发布告知全体市民，如对此次地价评定结果有异议，准在限期内依法提出。

公告期满后，1942年7—8月，成都市土地整理处根据地价评定结果，对照土地登记发状档案上记载的土地面积，分镇街逐一核算每宗土地总价，缮造地价册。本次地价重估全市共缮造地价册225册，以地价册之统计，全市城区共有业主16025户，共有土地19248宗27371亩。城区地价情形，以元/亩为单位：1000元以下的无，1000～5000元的占全市土地总量的5%，6000～10000元占8%，10000～20000元的占13%，20000元以上的占74%。

（四）地价统计表及地价资料比较分析

1945年，成都市土地整理处在前两年全市各镇街分区地价调查统计的基础上，形成了较为详细的《1943—1944年成都市各镇街评定地价册》，从成都市区各区镇选取有代表性的街道，单列其每亩地价额，如表2－6所示。

这一调查资料根据1943—1944年成都市东南西北四区二十四镇各街道所采集的地价资料制作，对当时成都市市区各地的地价情况有比较全面的统计。由表2－6可知，当时的成都市区地价情况主要表现为两方面的特点：一为地价空间分布极不均衡，繁荣地段较之偏僻地区的地价差有云泥之别，地价较高的地段还是集中在传统的春熙路、盐市口、东大街、提督街等商业繁荣地区，其中地价超过10万元以上的地段在各区中皆有分布，分别有北区太平镇的提督东、西、中街；南区宴乐镇的西顺城街、中东大街、西东大街、盐市口，明远镇的东、西御街；东区最为集中，有春熙镇春熙东段、新集街、悦来场、昌福馆、华兴正街、福兴街、春熙西段、商业场、总府路，东大镇上东大街、中东大街、下东大街，其中春熙北段以每亩420000元的高价成为成都城区当时的地王。这一价格与同处一区的南进道街、教练所等地每亩6000元的地价相差达70倍。

另一特点是抗战以来成都城区地价增长迅速。由于1943年的地价调查是以区镇为基础进行的，与1938年的地价调查分商业区、住宅区、市边区和贫民区的调查分区不同，所以无法直观地比较五年来成都市地价的变化，但也可对部分街道的地价变化以及成都市区地价上涨的整体水平有个总体的了解，如表2－7所示。

在1943年的地价调查中，成都市地政局进一步收集资料，制作了成都市最近六年的地价调查表，更能从纵向上体现抗战时期成都市地价的变化，如表2－8所示。

从表2－7、表2－8可看出1938—1943年，据市区内部分地段地价调查显示，成都市不同街区、不同种类的地价已经有了几倍或者十余倍的增长。

通过地价调查，政府地政部门能够及时掌握城市各地地价及房地产发展状况，对于其后征收房捐地税等工作的开展，以及相关城市法规制度的制定都有很大的指导意义。通过地价调查，我们同时也可以看到，地价的上涨如此迅速，与整个城市乃至国家经济陷入恶性通货膨胀互为因果。房地产是民国时期城市经济发展的支柱之一，保持城市地价稳定，进而促进城市房地产业健康发展，是政府在房地产管理中最应做的，而民国后期的情况正好为我们提供了教训，相关内容将在本书第四章中做进一步论述。